Investir dans l'immobilier à Lomé depuis la diaspora

Le marché de Lomé : les chiffres publics disponibles

Au recensement de 2022, 42,9 % de la population togolaise vivait en milieu urbain, et le Grand Lomé comptait 2,19 millions d'habitants, dont 1,31 million dans le Golfe et 0,88 million dans Agoè-Nyivé (Institut national de la statistique et des études économiques et démographiques, INSEED, RGPH-5). La Banque mondiale estimait en 2019 la demande nouvelle de logements du Grand Lomé à environ 47 000 par an (Revue du secteur foncier du Grand Lomé, juin 2019).

Sur les prix, la seule série publique que nous ayons lue est celle des prix déclarés lors des ventes, publiée par la Direction du cadastre, de la conservation foncière et de l'enregistrement (DCCFE) de l'Office togolais des recettes : à Lomé, leur médiane au mètre carré est passée de 33 632 FCFA en 2021 à 45 567 FCFA en 2025 (calcul du cabinet). Ce n'est pas un indice de prix : ce sont des prix déclarés, pour des biens de composition variable, terrains et immeubles confondus. Nous ne publions pas de rendement locatif : aucune source officielle n'en établit, et nous le calculons pour chaque projet.

Quelques quartiers de Lomé : les prix déclarés

Les chiffres qui suivent sont des médianes de prix déclarés lors des ventes, calculées par le cabinet sur la série « Historique des prix de vente des biens immobiliers privés détenus à Lomé, 2021-2025 » de la Direction du cadastre, de la conservation foncière et de l'enregistrement (DCCFE), lue le 9 octobre 2026. Ils portent sur des biens de composition variable, terrains et immeubles confondus, et sur un petit nombre de ventes par quartier : ils ne valent pas indice de prix.

Tokoin : quartier résidentiel établi. Médiane des prix déclarés en 2025 : 108 303 FCFA/m², sur 75 ventes (DCCFE, calcul du cabinet).

Nyékonakpoè et Avénou : quartiers centraux à usage mixte (commercial et résidentiel). Médiane des prix déclarés à Nyékonakpoè en 2025 : 118 012 FCFA/m², sur 23 ventes ; une seule vente à Avénou, trop peu pour une médiane (DCCFE, calcul du cabinet).

Adidogomé et Légbassito : périphérie en extension. Médianes des prix déclarés en 2025 : 36 588 FCFA/m² à Adidogomé, sur 12 ventes, et 23 891 FCFA/m² à Légbassito, sur 25 ventes (DCCFE, calcul du cabinet).

Baguida : front de mer. Médiane des prix déclarés en 2025 : 49 270 FCFA/m², sur 29 ventes (DCCFE, calcul du cabinet).

Vérifications foncières : les étapes

Un étranger, personne physique ou morale, peut acquérir un terrain au Togo, mais tout acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels entre un citoyen togolais et un étranger doit, à peine de nullité, être soumis à l'autorisation préalable de l'autorité publique ; la même autorisation vaut pour un bail de plus de neuf ans consenti à un étranger, et la revente à un autre étranger en exige une nouvelle (Code foncier et domanial, loi n° 2018-005 du 14 juin 2018, art. 317 et 318 ; texte lu sur la copie du Code publiée par la DCCFE de l'Office togolais des recettes et sur la compilation Droit-Afrique, non sur le Journal officiel).

La première vérification porte sur le foncier. Le Code foncier et domanial (loi n° 2018-005 du 14 juin 2018) distingue le titre foncier, définitif et inattaquable sauf fraude ou erreur (art. 256), qui fait la preuve de la propriété (art. 666), et le certificat administratif, qui ne fait foi que jusqu'à preuve contraire, le juge donnant la primauté au titre foncier (art. 668). L'action fondée sur la fraude s'exerce dans un délai préfix de 2 ans à compter de sa découverte et s'éteint 5 ans après l'établissement du titre (art. 258).

Vérifications recommandées, sans que cette liste soit limitative : 1) Vérifier le titre foncier auprès de la conservation foncière, dont les livres sont ouverts à toute personne (art. 314). 2) Obtenir l'état des droits réels et des charges qui grèvent l'immeuble (art. 315) ; le Code ne connaît pas de « certificat de non-litige ». 3) Demander l'extrait de lotissement au guichet foncier unique de l'Office togolais des recettes, dans un délai réglementaire de 30 jours (arrêté interministériel n° 002/MEF/MVUHSP/MAPAH/MATDCL/2019 du 8 octobre 2019, art. 2 et 8). 4) Consulter le document d'urbanisme applicable pour les restrictions de construction ; en juin 2019, selon la Banque mondiale, celui du Grand Lomé était encore le plan directeur de 1981. 5) Lorsque l'acquéreur est étranger, faire délivrer l'autorisation préalable rappelée plus haut avant toute signature.

Les litiges fonciers existent au Togo, en particulier sur les terrains sans titre foncier. Le notaire est obligatoire : les actes qui transmettent un droit réel immobilier doivent, pour être inscrits au livre foncier, être constatés par acte notarié (art. 281). Nous recommandons une vérification du dossier foncier avant l'achat ; le cabinet peut la conduire sous mandat écrit.

Financer et gérer son bien à distance

Nous n'avons lu aucune grille publique de crédit immobilier des banques togolaises : taux, durées et conditions faites aux non-résidents se demandent par écrit, banque par banque. Le financement peut aussi venir de fonds propres ou d'un crédit souscrit dans le pays de résidence.

La gestion locative à distance nécessite un gestionnaire de confiance sur place, pour la recherche de locataire, l'encaissement et la maintenance. Ses honoraires se négocient : aucun barème public n'a été lu. Cette relation doit être formalisée par un mandat de gestion écrit.

Fiscalité immobilière au Togo

Ce qui suit expose la fiscalité togolaise des biens immobiliers et la convention franco-togolaise. Pour votre impôt français, ses déclarations et son calcul, nous travaillons avec votre conseiller en France.

Taxe foncière : pour les propriétés bâties, 7,5 % du revenu net cadastral, c'est-à-dire de la valeur locative cadastrale sous déduction de 50 %, soit 3,75 % de la valeur locative ; pour les propriétés non bâties, 0,5 % de la valeur vénale (Code général des impôts, CGI, art. 270, 275 et 276).

Revenus fonciers : le revenu net est le revenu brut diminué d'une déduction forfaitaire de 50 %, qui couvre frais de gestion, assurance et amortissement, et des taxes foncières ; le propriétaire peut opter pour les frais réels avant le 30 novembre (art. 16 CGI). Ce revenu net est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu : 0 % jusqu'à 900 000 FCFA, puis 3, 10, 15, 20, 25 et 30 %, et 35 % au-delà de 20 000 000 FCFA (art. 74 et 77 CGI). S'y ajoutent des acomptes provisionnels de 8,75 % (art. 101 CGI) et, sur les loyers versés par certains locataires, une retenue à la source de 3,75 % au titre de la taxe foncière et de 5 % au titre de l'impôt sur le revenu (art. 100 CGI).

Droits sur une acquisition : ils sont fixés par l'article 443 du CGI, réécrit par la loi de finances 2026, qui prévoit un droit proportionnel et, pour la mutation totale d'un immeuble déjà immatriculé, un droit fixe ; nous faisons confirmer la règle applicable à chaque vente par la DCCFE et la chiffrons dossier par dossier. La création d'un titre foncier supporte 0,6 % de droits de conservation (art. 641 CGI). Le taux de 7 % souvent cité est celui de la taxe sur la plus-value de cession d'immeubles : il est dû par le vendeur, sur la plus-value et non sur le prix (art. 82 et 90 CGI), avec des exonérations, notamment pour un prix n'excédant pas 2 000 000 FCFA, la résidence principale lors de la première mutation et les terrains agricoles (art. 84 CGI).

La convention fiscale France-Togo du 24 novembre 1971 réserve l'imposition des revenus des biens immobiliers, dont les loyers, à l'État où ces biens sont situés, ici le Togo (article 9). Pour éliminer la double imposition, la convention retient l'exonération avec réserve de progressivité, que l'administration française appelle règle du taux effectif : un État ne peut pas inclure dans la base de son impôt sur le revenu les revenus que la convention rend exclusivement imposables dans l'autre État, mais il garde le droit de calculer son impôt au taux correspondant à l'ensemble des revenus (article 26, paragraphe 1). Pour les revenus de 2025, ils se portent aux lignes 4EA (régime réel) ou 4EB (régime micro) de la déclaration 2042-C, selon la notice 2047-NOT de la DGFiP, à vérifier chaque année. Notre article sur la convention fiscale France-Togo détaille ces règles.

Article revu le 15 octobre 2026 ; le Code foncier et domanial, le Code général des impôts et la convention franco-togolaise du 24 novembre 1971 ont été lus les 9 et 15 octobre 2026, et les séries de prix citées portent leur propre date de lecture.