Acheter un terrain au Togo : le titre foncier et la vente

Oui, avec une autorisation préalable. Un étranger (personne physique ou morale) peut acquérir un terrain au Togo, mais tout acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels entre un citoyen togolais et un étranger doit, à peine de nullité, être soumis à l'autorisation préalable de l'autorité publique. La même autorisation vaut pour un bail de plus de neuf ans consenti à un étranger, et la revente à un autre étranger en exige une nouvelle (Code foncier et domanial, loi n° 2018-005 du 14 juin 2018, articles 317 et 318 ; texte lu sur la copie du Code publiée par la DCCFE de l'Office togolais des recettes et sur la compilation Droit-Afrique, non sur le Journal officiel).

Cependant, quelques points d'attention :

• Pour le reste, la procédure suit celle applicable aux nationaux (titre foncier, acte notarié, droits d'enregistrement)
• Les droits d'enregistrement sont les mêmes : l'article 443 du Code général des impôts ne distingue pas selon la nationalité de l'acquéreur
• Pour une terre rurale de tenure coutumière, l'acquisition requiert l'approbation préalable du conseil communal ou municipal et ne peut dépasser 1 000 hectares (Code foncier et domanial, art. 648) ; au-delà de 10 hectares, elle relève d'un régime d'autorisation gradué selon la superficie, de l'autorisation du conseil communal (de 10 à 20 hectares) au décret en conseil des ministres (au-delà de 500 hectares) (art. 649)
• Un conseil sur place peut conduire les démarches administratives pour vous

INTEGRA PARTNERS accompagne les investisseurs étrangers dans toutes les étapes de l'acquisition foncière au Togo.

Le coût d'une première immatriculation dépend surtout de la valeur vénale du terrain, sur laquelle portent les droits proportionnels. Le barème publié par la Direction du cadastre, de la conservation foncière et de l'enregistrement (DCCFE) de l'Office togolais des recettes, lu le 9 octobre 2026, comprend :

• Droits de conservation foncière : 0,6 % de la valeur vénale (Code général des impôts, art. 641, modifié par la loi de finances 2026)
• Droit d'enregistrement : 0,6 %, et taxe additionnelle au profit des collectivités locales : 0,3 % (barème DCCFE)
• Frais d'insertion au Journal officiel : 10 000 FCFA ; frais de dépôt : 2 000 FCFA ; droits fixes : 1 000 FCFA (barème DCCFE)
• Bornage contradictoire : facturé selon le barème de la DCCFE, calculé selon la superficie

Ces taux visent la première immatriculation, c'est-à-dire la création du titre foncier. Pour la vente d'un terrain déjà titré, l'art. 443 du Code général des impôts se lit de deux façons (droit proportionnel ou droit forfaitaire de la mutation totale) : nous attendons la confirmation écrite de la DCCFE avant d'en publier le montant. Nous ne publions pas de budget total : il dépend de la valeur du terrain, de sa superficie et des honoraires du géomètre, établis sur devis.

Le délai d'obtention d'un titre foncier dépend de la situation du terrain :

• Mutation d'un TF existant (terrain déjà immatriculé, transfert de propriété) : 10 jours, délai réglementaire (arrêté interministériel n° 002/MEF/MVUHSP/MAPAH/MATDCL/2019 du 8 octobre 2019, art. 8)
• Première immatriculation (terrain jamais immatriculé, création d'un nouveau TF) : 180 jours, délai réglementaire (même arrêté, art. 8)

Ces délais peuvent être dépassés en pratique. La première immatriculation est plus longue car elle nécessite :

• Bornage contradictoire, par un géomètre assermenté attaché à la conservation foncière (Code foncier et domanial, art. 230 et 231)
• Publication au Journal officiel et affichage pendant 3 mois (art. 224) ; pendant ces 3 mois, tout intéressé peut faire opposition (art. 227 et 229)
• Instruction du dossier par le Conservateur

Conseil : engagez la procédure d'immatriculation dès l'achat d'un terrain sans titre foncier ; nous suivons le dossier auprès de la DCCFE et vous informons de chaque étape.

Il est techniquement possible d'acheter un terrain ne disposant que d'un certificat administratif ou d'une attestation villageoise, mais c'est fortement déconseillé pour les raisons suivantes :

• Aucune preuve de propriété comparable au titre foncier : le certificat administratif ne fait foi que jusqu'à preuve contraire, et le juge donne la primauté au titre foncier (Code foncier et domanial, art. 668)
• Risque de double vente (le vendeur peut revendre le même terrain à un tiers)
• Impossibilité d'inscrire une hypothèque au livre foncier, réservée aux immeubles immatriculés (Code foncier et domanial, art. 53 et 280)
• Risque de contestation par des tiers (héritiers, voisins, État)

Si vous souhaitez néanmoins acquérir un tel terrain :

• Inclure une clause suspensive d'obtention du TF dans le compromis
• Ne verser qu'un acompte limité en attendant le TF
• Engager immédiatement la procédure d'immatriculation
• Faire constater l'état des lieux par géomètre et notaire

L'achat à distance passe par une procuration donnée à un mandataire au Togo. Aucun texte que nous ayons lu n'en impose la forme pour un achat immobilier : nous la fixons avec le notaire togolais qui instrumentera la vente.

1. Choisir un mandataire de confiance au Togo (avocat, cabinet de conseil comme INTEGRA, ou personne de confiance)
2. Établir une procuration spéciale (préciser le terrain, le prix max, les pouvoirs)
3. Faire authentifier la procuration par les autorités togolaises si elle est signée devant un notaire à l'étranger (Code foncier et domanial, art. 281 et 211). Le Togo n'étant pas partie à la Convention Apostille (Convention de La Haye du 5 octobre 1961), une apostille n'y produit pas l'effet de la Convention, et la voie usuelle est la légalisation
4. Transférer les fonds par virement bancaire international vers le compte du notaire togolais : les opérations avec l'étranger passent par un intermédiaire agréé, comme une banque (règlement n° 06/2024/CM/UEMOA, art. 4)
5. Le mandataire signe l'acte de vente devant notaire à Lomé en votre nom

Ce que le cabinet peut faire : conduire les vérifications (situation au livre foncier, visite du terrain, photographies), accompagner la négociation, coordonner la vente avec le notaire et suivre la mutation jusqu'à l'inscription à votre nom.