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Le bail commercial au Togo : ce que prévoit l'Acte uniforme OHADA

Durée, loyer, renouvellement, indemnité d'éviction et résiliation : les règles du bail commercial au Togo, article par article de l'Acte uniforme OHADA.

Par l’équipe éditoriale d’INTEGRA PARTNERS

Le bail commercial au Togo est régi par l’Acte uniforme de l’Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires (OHADA) portant sur le droit commercial général (AUDCG), adopté à Lomé le 15 décembre 2010, qui le nomme « bail à usage professionnel » (art. 101 à 134 AUDCG), applicable dans les 17 États parties de l’OHADA (ohada.org, consulté le 9 octobre 2026).

Le bail à usage professionnel est toute convention, écrite ou non, qui permet au preneur d’exercer dans les lieux, avec l’accord du bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle (art. 103) ; les parties fixent librement sa durée (art. 104). Le droit au renouvellement suppose deux ans d’exploitation effective de l’activité prévue au bail (art. 123). Les art. 101, 102, 103, 107, 110, 111, 117, 123 à 127, 130 et 133 sont d’ordre public : le contrat ne peut pas y déroger (art. 134).

01 — Le contrat

Éléments essentiels du bail

Durée

Librement fixée par les parties, déterminée ou indéterminée ; à défaut d’écrit ou de terme, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée (art. 104). Le renouvellement, exprès ou tacite, donne un bail de trois ans au moins (art. 123), dont le loyer est révisable (art. 116) et, à défaut d’accord, fixé par la juridiction (art. 117). Pour un bail à durée déterminée, le preneur demande le renouvellement par signification ou notification au plus tard trois mois avant l’expiration, sous peine de déchéance ; le bailleur qui n’a pas répondu un mois avant l’expiration est réputé accepter le principe du renouvellement (art. 124).

Loyer

Librement fixé entre les parties (art. 116). Il est révisable dans les conditions prévues au bail ou, à défaut, lors de chaque renouvellement (art. 116). À défaut d’accord, la juridiction statuant à bref délai le fixe d’après la situation des locaux, leur superficie, leur état de vétusté et les loyers commerciaux pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires (art. 117). L’AUDCG ne prévoit ni révision triennale ni plafond en pourcentage.

Pas-de-porte et droit au bail

Le pas-de-porte est une somme versée à l’entrée dans les lieux. Le droit au bail est la valeur patrimoniale du bail cessible ; il fait partie du fonds de commerce (art. 137 AUDCG). La cession d’un droit au bail, qu’elle soit qualifiée cession, pas-de-porte, indemnité de départ ou autrement, supporte un droit d’enregistrement de 12 % (art. 400 du Code général des impôts).

Dépôt de garantie

Librement négocié entre les parties : les art. 101 à 134 de l’AUDCG ne le règlent pas. Son montant et les conditions de sa restitution relèvent donc du contrat ; nous les vérifions à la rédaction du bail.

02 — Protection du locataire

Droits du locataire

  • Droit au renouvellement : après 2 ans d’exploitation effective de l’activité prévue, le locataire a droit au renouvellement de son bail (art. 123 AUDCG), à demander au plus tard trois mois avant l’expiration d’un bail à durée déterminée (art. 124). Le bailleur peut refuser le renouvellement en payant une indemnité d’éviction (art. 126), ou sans indemnité pour motif grave et légitime ou pour démolir et reconstruire (art. 127).
  • Indemnité d’éviction : à défaut d’accord, la juridiction compétente la fixe en tenant compte notamment du chiffre d’affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement (art. 126).
  • Cession du bail : la cession avec l’ensemble des éléments de l’activité s’impose au bailleur ; celle du bail seul, ou avec une partie des éléments, requiert son accord (art. 118). Elle doit lui être signifiée ou notifiée avec l’identité du cessionnaire, faute de quoi elle lui est inopposable (art. 118 et 119). Il dispose d’un mois pour s’y opposer pour motifs sérieux et légitimes ou, si son accord est requis, pour répondre ; son silence vaut acceptation (art. 120). Le contrat peut aménager ces règles (art. 134).
  • Sous-location : interdite sauf stipulation contraire du bail (art. 121). Si le sous-loyer dépasse le loyer principal, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante du loyer principal, fixée à défaut d’accord par la juridiction (art. 122).

03 — Locataire et bailleur

Obligations réciproques

Obligations réciproques du locataire et du bailleur (AUDCG, art. 105 à 114)
LocataireBailleur
Payer le loyer aux échéances (art. 112)Délivrer le local en bon état (art. 105)
Entretien courant et réparations locatives (art. 114)Entretien gros œuvre : grosses réparations des gros murs, voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement et de clôture, fosses septiques et puisards (art. 106)
Usage conforme à la destination (art. 113)Assurer la jouissance paisible (art. 108 et 109)

L’assurance du local, la responsabilité du bailleur pour les vices cachés, la restitution du local et celle du dépôt de garantie ne sont pas réglées par les art. 105 à 115 de l’AUDCG : elles relèvent du droit commun national et du contrat.

04 — Fin du bail

Résiliation et contentieux

Fin du bail à l’initiative du bailleur : pour un bail à durée indéterminée, toute partie peut donner congé avec un préavis d’au moins six mois (art. 125 AUDCG). Pour un bail à durée déterminée, il n’y a pas de congé : le preneur demande le renouvellement au plus tard trois mois avant l’expiration et le bailleur répond au plus tard un mois avant (art. 124) ; s’il refuse, c’est dans les formes des art. 126 et 127. En cas d’inexécution d’une clause du bail, notamment le non-paiement du loyer, la résiliation suppose une mise en demeure indiquant les clauses violées et laissant un mois pour s’exécuter, avant la saisine de la juridiction statuant à bref délai (art. 133).

Résiliation par le locataire : pour un bail à durée indéterminée, congé avec un préavis d’au moins six mois (art. 125). L’AUDCG ne donne pas au preneur d’un bail à durée déterminée le droit de résilier à tout moment. Le locataire peut également ne pas demander le renouvellement.

Contentieux : sauf convention contraire, la juridiction compétente statuant à bref délai dans le ressort de laquelle sont situés les locaux (art. 132). Nous conseillons de tenter un règlement amiable avant de saisir le juge ; l’AUDCG ne l’impose pas. Les obligations nées à l’occasion du commerce se prescrivent par cinq ans, sauf prescriptions plus courtes (art. 16 AUDCG).

Questions fréquentes

Quelle est la durée minimale d'un bail commercial au Togo ?

L'Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général (AUDCG) ne fixe pas de durée minimale : les parties fixent librement la durée du bail, déterminée ou indéterminée ; à défaut d'écrit ou de terme, il est réputé conclu pour une durée indéterminée (art. 104).

Le chiffre de deux ans est celui de l'exploitation qui ouvre le droit au renouvellement : le preneur qui a exploité l'activité prévue au bail pendant au moins deux ans y a droit, et aucune clause ne peut l'en priver (art. 123 et 134). Le bail renouvelé est conclu pour trois ans au moins (art. 123).

Le bailleur peut-il augmenter le loyer librement ?

Le loyer initial est librement fixé par les parties (AUDCG, art. 116). Il est ensuite révisable dans les conditions prévues au bail ou, à défaut, lors de chaque renouvellement (art. 116). À défaut d'accord écrit, la juridiction statuant à bref délai fixe le nouveau loyer en tenant compte de la situation des locaux, de leur superficie, de leur état de vétusté et des loyers commerciaux pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires (art. 117). L'AUDCG ne prévoit ni révision triennale ni plafond en pourcentage.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

C'est l'indemnité que verse le bailleur qui s'oppose au renouvellement du bail (AUDCG, art. 126). À défaut d'accord, la juridiction compétente la fixe en tenant compte notamment du chiffre d'affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement (art. 126). Le bailleur en est dispensé pour un motif grave et légitime, ou s'il démolit pour reconstruire, le preneur ayant alors un droit de priorité (art. 127).

Un bail verbal est-il valable ?

Oui. Le bail à usage professionnel est toute convention, écrite ou non, qui permet d'exercer une activité dans les lieux avec l'accord du bailleur (AUDCG, art. 103) ; le bail verbal est présumé avoir été délivré en bon état (art. 105), et le droit au renouvellement tient à deux ans d'exploitation, non à la forme écrite (art. 123). La preuve des conditions convenues et de l'état des lieux est toutefois plus fragile : un écrit reste préférable.

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