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Immobilier · Togo

Construire au Togo : permis, intervenants et assurances

Ce que demande un projet de construction au Togo : permis de construire, règles d'urbanisme, choix des intervenants, responsabilité des constructeurs et assurances obligatoires.

Par l’équipe éditoriale d’INTEGRA PARTNERS

01 — Autorisations

Permis de construire

Un permis de construire est exigé pour toute construction, avec ou sans fondations, à usage d'habitation ou non, qu'il s'agisse de l'entreprendre, de la modifier, de la régulariser ou de la démolir sans reconstruction (décret n° 2016-043/PR du 1er avril 2016 portant réglementation de la délivrance des actes d'urbanisme, art. 24). Certains travaux en sont exemptés (art. 26), mais font l'objet d'une déclaration de travaux (art. 27).

Le permis est délivré par arrêté de la collectivité territoriale (mairie) (art. 62), après une instruction qui dépend de la catégorie du projet : service de la collectivité, commission préfectorale ou direction chargée de l'urbanisme et de l'habitat (art. 50 à 52 et 57). Le Grand Lomé regroupe plusieurs communes : la mairie compétente est celle du lieu du terrain.

Dossier requis

  • Titre habilitant à construire : titre foncier, acte notarié justifiant les droits du demandeur, certificat administratif délivré par l'autorité locale compétente ou attestation d'immatriculation en cours (art. 29) ; le demandeur est le propriétaire, son mandataire ou une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire (art. 28)
  • Plans architecturaux élaborés et signés par un architecte inscrit au tableau de l'ONAT (art. 31 ; loi n° 90-02 du 4 janvier 1990)
  • Étude géotechnique (étude de sol), exigée pour tout bâtiment autre qu'un simple rez-de-chaussée (arrêté interministériel n° 726 du 23 août 2024, art. 5)
  • Devis descriptif des travaux (fiche « Obtention du permis de construire », portail Service public)
  • Plan de situation (au 1/5 000 ou au 1/10 000) et plan de masse (au 1/200) (même fiche)

Délai : la décision est notifiée au plus tard 21 jours ouvrables après l'attestation de recevabilité, 30 si la nature ou l'importance du projet l'exige, sans compter le temps de fournir des pièces complémentaires (art. 63). Coût : le portail officiel Service public affiche 100 FCFA par mètre carré ; les autres impositions dont le permis est le fait générateur sont fixées par arrêté (art. 46 et 86) et nous les chiffrons dossier par dossier. Validité : 4 ans pour achever les travaux ; le permis est périmé si les travaux ne commencent pas dans les 2 ans, et il peut être prorogé une seule fois, pour 2 ans au plus (art. 73 à 77).

02 — Urbanisme

Règles d'urbanisme

Les règles de hauteur, de recul et d'emprise applicables à un terrain sont fixées par le document d'urbanisme de la commune ; le certificat d'urbanisme les indique pour une parcelle donnée (décret n° 2016-043/PR, art. 8 et suivants). En juin 2019, selon la Banque mondiale (Revue du secteur foncier du Grand Lomé), le plan d'urbanisme de référence du Grand Lomé était encore le plan directeur de 1981.

Nous ne publions pas de normes chiffrées tant que nous ne les avons pas lues dans le document applicable : nous les vérifions sur le certificat d'urbanisme de chaque terrain.

03 — Budget

Le coût d'un chantier : pourquoi nous ne publions pas de fourchette

Aucune série officielle de coût de construction au mètre carré n'a pu être lue : ni l'Institut national de la statistique et des études économiques et démographiques (INSEED), ni le ministère de l'Urbanisme, ni la Banque centrale des États de l'Afrique de l'Ouest (BCEAO) n'en publient. Nous ne publions donc pas de fourchette.

Le coût dépend de la surface, de la nature du sol, des finitions, de la part de matériaux importés et de l'éloignement du chantier : nous le chiffrons pour chaque projet, sur devis écrits et datés des entreprises.

04 — Intervenants

Choix des prestataires

Architecte inscrit à l'Ordre (ONAT)

Obligatoire pour toute demande de permis : elle n'est instruite que si le projet est élaboré et signé par un architecte inscrit à l'Ordre (décret n° 2016-043/PR, art. 31), sauf pour les aménagements intérieurs et les constructions à faible risque sur plans types (art. 32). L'architecte conçoit et suit le projet ; le certificat de conformité est délivré par l'autorité locale, après contrôle (art. 118 à 121), et aucune construction ne peut être occupée ni exploitée sans lui (art. 119). Ses honoraires se négocient sur devis.

Bureau d'études techniques (BET)

Calcul structure béton armé, études géotechniques, dimensionnement réseaux. Pour une habitation de catégorie A1 (au plus R+2 et 8 m), le dossier comporte des plans indicatifs de structure ; à partir de la catégorie A2 (au-dessus de 8 m), les plans de structure sont dressés par un ingénieur inscrit à l'ONIT (fiche « Obtention du permis de construire », portail Service public ; catégories : arrêté n° 726, art. 3).

Entreprises du BTP

Exigez : registre de commerce, attestation CNSS, références chantiers similaires, attestation d'assurance. Privilégiez les entreprises ayant réalisé des projets comparables.

Contrôle technique

Obligatoire pour les constructions qui présentent des risques particuliers selon la matrice de risque et, dans tous les cas, pour les établissements recevant du public (ERP) et les bâtiments de plus de deux étages (arrêté interministériel n° 1719 du 21 décembre 2017 relatif à la responsabilité des constructeurs d'ouvrages, art. 16). Il n'est effectué que par des personnes préalablement agréées (art. 13). Son coût se fixe sur devis.

05 — Couvertures

Assurances de la construction

  • Responsabilité décennale : tout constructeur est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages qui en compromettent la solidité et la stabilité, même s'ils résultent d'un vice du sol ; il en est déchargé dix ans après la réception provisoire (arrêté n° 1719, art. 2 et 12). Ce régime est national : il ne figure dans aucun Acte uniforme de l'Organisation pour l'harmonisation en Afrique du droit des affaires (OHADA).
  • Dommages-ouvrage : obligatoire avant l'ouverture du chantier pour le propriétaire, le vendeur ou le mandataire qui fait réaliser les travaux (art. 17), sauf pour la personne physique qui construit un logement pour l'occuper ou le faire occuper par ses proches ; le contrevenant encourt une amende de 500 000 à 1 000 000 FCFA (art. 21). L'assurance dommages-ouvrage paie les réparations en dehors de toute recherche des responsabilités. L'architecte doit en outre être assuré à titre personnel (art. 18).
  • RC chantier : couverture des dommages causés aux tiers pendant la construction (voisins, passants), proposée par les assureurs ; aucun texte que nous ayons lu ne l'impose.
  • Tous Risques Chantier (TRC) : couvre les dommages matériels à l'ouvrage en construction et aux biens du chantier, jusqu'à douze mois après la réception provisoire (art. 19).

Questions fréquentes

Le permis de construire est-il obligatoire au Togo ?
Oui, pour toute construction, avec ou sans fondations (décret n° 2016-043/PR du 1er avril 2016, art. 24) ; certains travaux en sont exemptés mais font l'objet d'une déclaration de travaux (art. 26 et 27). Les travaux sans permis exposent à un procès-verbal, à l'interruption des travaux pour six mois au plus, ordonnée par le maire ou le préfet, puis à une amende de 1 000 000 à 2 000 000 FCFA si les travaux continuent (arrêté interministériel n° 1719 du 21 décembre 2017, art. 20 et 22). Aucune construction ne peut être occupée ni exploitée sans certificat de conformité (décret n° 2016-043/PR, art. 119).
Combien coûte la construction d'une villa au Togo ?
Aucune série officielle de coût de construction au mètre carré n'a pu être lue ; nous ne publions donc pas de fourchette. Le coût dépend de la surface, du sol, des finitions et des matériaux : nous le chiffrons sur devis écrits et datés des entreprises.
Quel est le délai moyen de construction ?
Nous ne publions pas de durée type : aucune source officielle n'en établit. Le délai dépend de la taille du projet, de la disponibilité des matériaux et de la saison des pluies ; nous l'établissons avec l'entreprise.
La garantie décennale est-elle appliquée au Togo ?
Elle est prévue par l'arrêté interministériel n° 1719 du 21 décembre 2017 relatif à la responsabilité des constructeurs d'ouvrages, non par le droit OHADA : aucun des dix Actes uniformes OHADA en vigueur ne régit le contrat de construction. Le constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, pendant dix ans après la réception provisoire (art. 2 et 12). L'assurance obligatoire est celle du maître d'ouvrage, avant l'ouverture du chantier (art. 17). Conseil : vérifiez l'attestation d'assurance de chaque intervenant.

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